Hipoteca dos titulares uno no paga
Hipoteca dos titulares uno no paga 1

Hipoteca dos titulares uno no paga

Cuando una pareja vive el amor a plenitud y parece que nada puede detenerla, es la época en la que comienzan a concretar proyectos en común, como por ejemplo adquirir su vivienda. Pero cuando comienzan los tiempos difíciles y, finalmente, deciden separarse, todo cambia de repente.

Entre muchas otras cosas, se tambalea también todo lo que la pareja había decidido compartir y las complicaciones derivadas de la gestión de los bienes en común pueden volverse infernales

Existen algunas razone por la cual los titulares de la hipoteca no siguen haciendo los pagos en conjunto, veamos cuales son:

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Fallecimiento

La obligación de pagar la cuota, evidentemente, no se extingue cuando uno de los titulares de la hipoteca fallece. “Hay que tener en cuenta que, si el titular es el único heredero de la persona fallecida y acepta el inmueble en herencia, tendrá que hacerse cargo también de la hipoteca pendiente. “Siendo este el caso el banco aceptará tácitamente al propietario nuevo y no suele pedir garantías adicionales mientras se siga pagando la cuota”.

Sin embargo, los problemas pueden surgir, cuando el heredero no es el otro cónyuge vivo. Si este es el caso, es recomendable es, que el banco integre en el contrato de préstamo hipotecario al nuevo deudor, para que este asuma no sólo la propiedad del bien en común con el otro titular, sino también el compromiso de pagar la cuota al banco.

Divorcio

 Cuando se trata de divorcio las cosas son más complicadas, principalmente si el régimen que ha elegido el matrimonial es el de gananciales.

Por ejemplo: “Una pareja casada en régimen de gananciales obtiene su vivienda y para financiar la compra firman un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Si luego de unos años se divorcian y toman la decisión de liquidar la sociedad en gananciales y adjudicarse uno solo la vivienda y la hipoteca al 100%”¿Queda el otro liberado frente al banco? “La respuesta es no”.

Según lo dictado en varias ocasiones por el Tribunal Supremo, no pueden ser modificadas las condiciones del préstamo por una sentencia de divorcio o de separación, ya sea contenciosa o de mutuo acuerdo. “El banco conservará todas las garantías, con total independencia de los acuerdos a los que lleguen los cónyuges entre sí”. De esta forma, si el cónyuge que ha decidido asumir la hipoteca y la propiedad no hace el pago de la cuota, el banco podría no solamente ejecutarla, también puede hacer que el otro responda con sus propios bienes.

Hay dos maneras de hacerlo.

La primera, es, “asistir a la entidad con la que tiene la hipoteca y notificarle que uno de los titulares se quedará con el inmueble”. El banco analizará sus ingresos y verá si puede pagar. Si no es así, dirá que no pedirá otras garantías adicionales, es decir, un titular nuevo, o un avalista. Si acepta, efectuará una novación, lo que sería una modificación en las condiciones de la hipoteca. Para ser más concretos, “la antigua división del inmueble se extinguirá y se tributará entre el 0,75% y el 1,5% por AJD”, “Recientemente, el Tribunal Supremo ha dejado claro que solo se cancelará por la parte

adjudicada”. No pagara plusvalía si se vuelve único propietario y único deudor.

“Han sido muchos los casos que se han dado done el convenio ha adjudicado la propiedad a uno de los titulares por el tema de separación, pero al no haber efectuado la modificación correspondiente ante el banco, sigue figurando también la otra persona como deudor, esto le perjudicará al momento de solicitar una nueva hipoteca”. Se sugiere no extinguir la copropiedad (el llamado condominio) para evitar inconvenientes en el futuro esto es posible si no existe un pacto de eliminar al anterior titular de sus compromisos ante el banco.

Como segunda opción tenemos anular la hipoteca y establecer una nueva con otra entidad. “Así estaremos seguros de que desapareceremos como deudores y también se nos extingue la responsabilidad”.

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Bancarrota

Si la pareja está casada, es importante saber si el régimen matrimonial es de gananciales o por separación de bienes. En el primer caso, “la crisis económica que vive nuestra pareja nos empuja a la ruina”, mientras que, en el segundo caso, “las deudas afectarán solo al deudor, aunque puede darse el caso de que, si su pareja quiebra, embarguen su parte de la propiedad que es de ambos, esto dificultaría una venta o cualquier acción eventual”.

“Imaginemos un matrimonio en el que uno de los cónyuges es mecánico en régimen de autónomo y adquiere un local para desarrollar su actividad. Para financiar la compra de ese local, pide un préstamo hipotecario. Al estar casado en gananciales, el otro cónyuge debe intervenir en el préstamo. Al cabo de los años, sin embargo, el negocio no va bien y no se pagan cuotas de la hipoteca.

El otro cónyuge tiene que cancelar las cuotas de la hipoteca si quiere evitar un procedimiento de ejecución y que le embarguen otros bienes, en su caso”

 ¿Qué tengo que hacer cuando en una hipoteca de dos titulares uno no paga?

Supongamos el caso de una pareja no casada que ha comprado su vivienda en proindiviso (cada uno es propietario del 50%) y han firmado (los dos) un préstamo hipotecario para poder pagarla. Después de separarse, una de las partes deja de cancelar la hipoteca.

En este caso, la deuda hipotecaria que tienen con el banco es solidaria, lo que significa que el banco puede exigir a cualquiera de los dos la totalidad del pago de la deuda (son codeudores solidarios frente al banco). En otras palabras, si los dos han firmado el préstamo, y uno deja de pagar, el otro se verá obligado a cancelar el 100% de las cuotas si quiere evitar la ejecución de la hipoteca.

Para reclamar a tu ex pareja el reintegro del 50% de las cuotas (con los intereses correspondientes), se puede plantear por vía judicial una acción de repetición del pago de la hipoteca contra el otro codeudor solidario prevista en el Código Civil:

“El que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno corresponda, con los intereses del anticipo.”

Para este procedimiento, se necesita la escritura del préstamo hipotecario y los recibos de los pagos que has efectuado. Hay que tener en cuenta que existe un plazo para reclamar, puesto que la acción prescribe a los cinco años. Si en el momento de ejecutar la sentencia tu ex no puede pagar, se podría pedir el embargo de su mitad indivisa de la vivienda.

Además, en el caso de que sea un tercero que haya pagado las cuotas de la hipoteca (un padre o hermano, por ejemplo), también tendrá derecho a reclamar mediante la acción de reembolso prevista en el Código Civil:

“El que paga por cuenta de otro puede reclamar del deudor lo que ha pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad”

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