Nulidad gastos hipoteca
Los gastos hipotecarios son aquellos que se deben pagar para constituir y gestionar el préstamo. Incluyen la formalización de la escritura o inscripción en el Registro de la propiedad, entre otros.
Al realizar la solicitud de Nulidad gastos hipoteca, podrá recuperar el dinero que haya perdido en concepto de pagos que habrían correspondido al banco.
Por tanto, no podrás repercutir todos los gastos en que hayas incurrido. Pero cursando adecuadamente una reclamación recuperarás, con total seguridad, parte de los mismos.
Efectos de la anulación de la cláusula de gastos hipotecarios
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La sentencia que determine la nulidad de los gastos hipotecarios tendrás dos consecuencias:
- En primer lugar, excluirá del contrato la cláusula de gastos. Por tanto, el banco ya no te podrá reclamar ninguna de las cantidades consignadas en la misma. Por lo general los gastos de hipotecas reclamables son abonados al comienzo del préstamo, de modo que está exclusión no tendrá más efectos que justificar la siguiente consecuencia.
- En segundo lugar, determinará la devolución de las cantidades abonadas indebidamente. A esta cantidad hay que añadir los intereses debidos.
La jurisprudencia es relativamente pacífica en cuanto a la devolución de los gastos a los clientes de las entidades bancarias. Así que siempre que haya solicitado el préstamo en concepto de particular (quedan excluidos aquí los profesionales o empresarios) tendrás derecho a que el banco te devuelva tu dinero.
Pese a que sea relativamente fácil tener éxito en este tipo de reclamaciones, insistimos de nuevo en la recomendación de contar con asistencia letrada especializada. Como has visto, persisten algunas dudas en cuanto a la reclamación de los gastos hipotecarios. En concreto, se debate si la devolución del dinero debe someterse o no a plazo de prescripción, y en ocasiones hay disparidad de opiniones respecto al criterio que debe aplicarse al reparto de los gastos.
Por eso, contratar a un abogado con experiencia en la materia es la mejor opción si quieres asegurarte de recuperar tu dinero.
¿Qué conceptos pueden reclamarse?
Podrás recuperar:
- Gastos de notaría. Se corresponden con los aranceles abonados en concepto de formalización de la escritura de préstamo hipotecario. Este tipo de gastos depende del valor del inmueble, pero no suele bajar de 200 € ni ser superior a 1.000 €.
- Gastos de tasación. Son aquellos que cobrará el tasador a la hora de valorar tu vivienda antes de la concesión del préstamo. Los gastos de tasación dependen del profesional que valorar a la vivienda. en general oscilan entre los 200 y los 600 €.
- Gastos de gestoría. Los bancos han gestionado los préstamos hipotecarios por medio de gestorías. Como, en general, han sido ellos quienes han elegido al gestor, puedes reclamar los honorarios del mismo. Al igual que ocurre con los gastos de tasación, los gastos de gestoría dependen del profesional que haya realizado la operación. Ten en cuenta que existe libertad para la fijación de precios. En la mayoría de los casos hablamos de cantidades que oscilan entre 200 y 400 €.
- Gastos de inscripción. La ley exige que la hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad. El coste de esta operación dependerá del precio de la vivienda. Sin embargo, lo normal es que este concepto represente entre 400 y 600 €.
- Otros gastos. Existen otros gastos asociados a este tipo de operaciones. Algunos te corresponden pagarlos a ti, como las comisiones de apertura, el IVA o el IAJD. Otros gastos podrán negociarse, y hay conceptos que necesariamente deberá abonar el banco. Por ejemplo, la entidad de crédito no puede repercutirte las costas procesales de eventuales reclamaciones ni gastos por correspondencia por cuantía indeterminada, como la correspondencia.
Plazo para reclamar los gastos hipotecarios
En principio, las acciones de nulidad son imprescriptibles. Esto significa que no existe un plazo para reclamar los gastos hipotecarios. Si has firmado una hipoteca con este tipo de cláusulas, podrás reclamarla en cualquier momento. Lo cual se aplica incluso a las hipotecas ya canceladas o amortizadas.
Procedimiento de reclamación de los gastos hipotecarios
Pese a que los bancos conocen perfectamente la ilegalidad de la cláusula de gastos hipotecarios, no van a devolverte tu dinero si no reclamas adecuadamente. En este sentido, te resultará de extremada utilidad la experiencia de un abogado especializado en reclamación de gastos hipotecarios.
Con su ayuda podrás iniciar las reclamaciones por vía extrajudicial, presentando una demanda en el caso de que el banco no quiera devolverte todo tu dinero.
¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?
Puede reclamar los gastos de hipoteca todo cliente que haya concertado un préstamo de este tipo con el banco al que resultara de aplicación una cláusula de gastos. Se debe analizar la cláusula en cuestión, ya que, si el banco ha ejecutado un adecuado reparto de los gastos, la reclamación sería inviable.
Sin embargo, lo cierto es que el banco ha tendido a realizar una distribución abusiva de estos pagos. Así que, en principio, podrán reclamar los gastos de hipoteca quienes estén pagando este tipo de préstamos o quienes los hayan cancelado previamente.
La única excepción a lo antedicho se da, cuando el prestatario es una empresa, la legislación de consumo no protege a quién actúa en el ejercicio de una actividad económica.
Frente a quién se reclaman estos gastos
Los gastos de hipoteca deben reclamarse al banco. El primer paso para iniciar las reclamaciones es presentar una solicitud por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC) de tu entidad de crédito.
En esta solicitud deberás identificar tu hipoteca y solicitar la anulación de la cláusula y la restitución de lo indebidamente abonados. Es recomendable que utilices fundamentos que sean jurídicos, en esto te puede ayudar un abogado.
También es recomendable que aportes la documentación necesaria para interponer una demanda. Aunque no es necesario aportar al SAC esta documentación, suele ayudar a demostrarles que tienes tu reclamación preparada y que si no la atienden acudirás a los tribunales.
El Servicio de Atención al Cliente de tu banco deberá contestar a tu reclamación en plazo de dos meses, proponiendo un acuerdo o rechazándolo. Si ya cuentas con un abogado podrás consultarle para saber si el trato que están ofreciendo es justo o no.
Generalmente, el banco solo accede a devolver parte del dinero. En ocasiones ni siquiera contestará a tu reclamación. En ambos casos podrá recurrir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
El procedimiento será muy parecido, aunque dispondrá de un plazo de 4 meses para contestarte. En prácticamente el 70% de las ocasiones la entidad bancaria inicia negociaciones o presenta ofertas tras la resolución del Banco de España.
Documentación necesaria para reclamar la nulidad de gastos de hipoteca.
Debes presentar los siguientes documentos:
- Copia de la escritura del préstamo. Si no la tienes puedes ir a pedirla a la notaría donde formalizaras la hipoteca. En ella está redactada la cláusula que tienes que impugnar, de modo que la acción de anulación se desarrollará sobre este documento.
- Facturas y abonos de los gastos hipotecarios. Se trata de los documentos contables (generalmente facturas y extractos bancarios) que demuestren y cuantifiquen el pago por los conceptos reclamables. Si las has extraviado puedes acudir a los profesionales o instituciones que estuvieron a cargo de extenderlas.
En particular, necesitarás los justificantes de abono de:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Tasación.
- Otros conceptos como comisiones, correspondencia, costas procesales y cualquier otra partida que pueda reclamar.
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