Reclamar Gastos Plusvalía

Reclamar gastos de plusvalía

Muchas personas piensan que pueden evitar pagar el impuesto de plusvalía, haciendo ciertos gastos y modificaciones en la propiedad y es que muchos escritos en el internet han afirmado que sí existe una manera de evitar este pago.

Por ejemplo, existen juzgados que admiten que el valor de adquisición sea actualizado conforme al IPC, pero por otro lado, el T. Supremo declara que el hecho de que se aumente el valor catastral del terreno desde su adquisición, no demuestra que exista ganancia o no en la venta, este es un tema que genera mucha confusión, aquí intentaremos aclarar este punto.

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¿Por qué algunas personas suponen que se puede evitar pagar la plusvalía?

Al momento de vender una propiedad, el propietario está en la obligación de pagar el impuesto de la plusvalía municipal, ciertos juzgados estarían permitiendo hacer una actualización de los valores conforme al IPC, para poder generar una pérdida y de esta manera eludir el pago de la plusvalía.

Otro truco hecho por los propietarios, o por lo menos algunos cuantos, es utilizar los gastos de urbanización del terreno, gastos de notaria, registros e impuesto para aumentar el valor de compra del terreno y así poder reflejar pérdidas.

Por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, realiza una sentencia que afirma que el contribuyente podría tomar el gasto de urbanización, por se un terreno que al momento de adquirirse, estaba en suelo “urbanizable programado” y sumarlos al valor de adquisición de la propiedad.

¿Existen contradicciones en estas afirmaciones?

Todos hablan de evitar pagar el impuesto pero la nueva norma de la plusvalía no considera la sumatoria de dichos gastos, esta norma (que estaría pendiente de aprobación) no toma en consideración que sea posible hacer la sumatoria al valor de adquisición de la propiedad, el gasto de urbanización, notaria, registros e impuesto.

El nuevo supuesto de no sujeción al impuesto entra en vigor, el 15/6/2017, por lo tanto, en cuanto a las plusvalías devengadas desde esta fecha, las oficinas municipales tienen, una razón para rechazar el aditamento del tipo de gasto al que nos referimos. Hay que analizar el texto concluyente de la norma y las sentencias que se dicten en los diferentes tribunales y juzgados.

 

¿Qué pasa con los gastos de mejoras de la propiedad?

El T. Supremo esclarece que el gasto por ejemplo de construcción y obras nuevas que se realicen sobre el terreno no serán tomados en cuenta para zafarse de dar el pago de la plusvalía

Referente a lo que el T. Supremo declara, es necesario recordar que en una actual sentencia, ha respondido al asunto de si hay posibilidad de registrar y sumar el gasto de urbanización, pagado por el propietario, para apuntarlo como un valor superior de adquisición.

Dicha respuesta es negativa, y esto, no sólo para la consideración de que la comparativa tiene que ser realizada, sólo entre el valor de compra y venta, sin agregar ningún gasto posterior a dicha operación, sino igualmente comprender que el impuesto no grava beneficios obtenidos, sino el aumento de valor que ha experimentado el terreno.

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 ¿Qué considera el tribunal?

La opinión del Tribunal es que no se puede hacer una remisión a la norma de IRPF e Impuesto de Sociedades a efecto de hacer el cálculo del valor de adquisición y transmisión como es hecho en el dicho impuesto.

Por ejemplo, la persona adquiere la propiedad en el 2010 por 400.000 euros, y lo acaba transmitiendo en 2017, por 480.000 euros, no obstante, en 2013 hizo formal una escritura de obras nuevas y ampliaciones en la propiedad por un costo de de 100.000 euros.

El propietario considera que el valor del terreno no había aumentado, sabiendo que el valor que tenía dicha propiedad al momento de la adquisición (400.000 euros), sumado al de las obras nuevas (100.000 euros), eran de manera notable mayores al valor de transacción (480.000 euros).

Como se puede ver, en este caso no sólo se realiza una reforma, sino que también se amplía la propiedad ya existente, no obstante, a efecto práctico, la respuesta que se dio no es diferente de la que se otorga en el caso de sólo llevarse a cabo una reforma integral de la propiedad, sin la ampliación ya hablada, y es que lo planteado es si la obra (de reforma),evidencia o no un aumento de valor de adquisición del terreno.

 

¿El gasto de construcción y/o mejora si aumenta o no el valor adquisición del terreno?

A esto vamos, este aspecto ya está resuelto por parte del T. Supremo ¿cómo? pues el tribunal, afirma que puede proceder recordar que la lo que grava es el incremento de valor del terreno, y de esto se desentiende qué obras hechas de mejoras hayan afectado a la construcción, y no afecta al suelo, por esto se deben comprender que no se acredite la existencia de una disminución del valor del terreno.

Concretamente, la obra de construcción que ud. realiza sobre la propiedad no cuenta en la determinación de si en efecto existe o no un aumento del valor del terreno, porque a menos que el propietario pruebe lo opuesto, la obra en sí no modifica el valor del terreno, sino el valor de la construcción.

 

¿Cuál es la estrategia que el propietario debería seguir?

El contribuyente no sólo debe cumplir con proporcionar las escrituras de adquisición y venta del terreno, y de la obra y/o mejora, sino que también deberá probar de otro modo, que el valor del terreno no se ha aumentado.

Para esto, lo mejor es proporcionar un informe pericial, donde se haga la comparación del valor que tenía cuando fue adquirida, y en el momento de su venta, esta prueba será la que tenga más probabilidades de éxito.

El único inconveniente es que dichas pruebas que el contribuyente aporta puede ser estimada de manera diferente en cada tribunal o juzgado, es por esto que existen discrepancias en el criterio que permite saber cuándo hay o no una pérdida.